A lakásvásárlás az egyik legfontosabb és legnagyobb pénzügyi döntés az emberek életében. Magyarországon a folyamat nemcsak pénzügyi, hanem komoly jogi és adminisztratív teendőkkel is jár. Az alábbiakban bemutatom, milyen hivatalos lépéseken kell végighaladni ahhoz, hogy a vevő jogszerűen és biztonságosan megszerezze a tulajdonjogot.
Előkészületek és jogi tájékozódás
Mielőtt a tényleges vásárlás megkezdődik, érdemes alaposan megismerni a jogi és pénzügyi feltételeket. A vevőnek célszerű:
- utánanézni a kiszemelt ingatlan tulajdoni viszonyainak (pl. terhek, haszonélvezeti jog, jelzálog),
- mérlegelni a finanszírozási lehetőségeket (saját forrás, bankhitel, CSOK, babaváró, stb.),
- és felkeresni egy ingatlanjogban jártas ügyvédet, aki majd a szerződést elkészíti és a földhivatali bejegyzést intézi.
Tulajdoni lap lekérése
Az első hivatalos lépés az ingatlan tulajdoni lapjának lekérése a Földhivatalból vagy az e-ingatlan.hu rendszerből.
A tulajdoni lap három részből áll:
- I. rész: az ingatlan azonosító adatai, cím, alapterület, művelési ág stb.
- II. rész: a tulajdonos(ok) adatai, tulajdoni hányadok.
- III. rész: terhek, jogok, jelzálogok, végrehajtási jogok.
Ez a dokumentum alapvető fontosságú, mert csak így derül ki, hogy az eladó valóban tulajdonosa-e az ingatlannak, illetve hogy van-e rajta teher (például hitel vagy elidegenítési tilalom).
Az adásvételi szerződés előkészítése
A magyar jog szerint ingatlant csak ügyvéd által ellenjegyzett írásbeli szerződéssel lehet érvényesen eladni és megvenni.
Az ügyvéd feladatai közé tartozik:
- a szerződés megfogalmazása és jogi ellenőrzése,
- az okirat ellenjegyzése,
- és az adásvétel földhivatali benyújtása.
A szerződés kötelező elemei
- Az ingatlan pontos adatai (helyrajzi szám, cím, alapterület stb.).
- A felek személyazonosító adatai.
- A vételár és a fizetési ütemezés.
- A birtokbaadás időpontja.
- A tehermentesítés módja (ha például hitel van az ingatlanon).
- Nyilatkozat arról, hogy a vevő milyen forrásból fizet (saját pénz, bankhitel, támogatás).
- A tulajdonjog fenntartásának vagy átadásának feltételei.
- A földhivatali bejegyzésre irányuló kérelem.
Foglaló és előleg
A gyakorlatban az eladó általában kér foglalót, amely a vételár 5–10%-a szokott lenni.
- Ha a vevő eláll a vásárlástól, elveszti a foglalót.
- Ha az eladó áll el, kétszeresen kell visszafizetnie.
Az előleg ezzel szemben egyszerű vételárrészlet, amely visszajár, ha az ügylet meghiúsul.
Hitel- és támogatásügyintézés
Sokan hitelből vagy állami támogatással vásárolnak lakást. Ebben az esetben az adásvétel hivatalos folyamata párhuzamosan zajlik a banki hitelbírálattal és a támogatási kérelmek benyújtásával.
Bankhitel esetén:
- A bank értékbecslést készíttet az ingatlanról.
- Hitelkérelem benyújtása után a bank jóváhagyja a finanszírozást.
- A bank általában zálogjogot jegyeztet be a megvett ingatlanra, amit az ügyvéd intéz a földhivatalnál.
Támogatások:
- CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény)
- Falusi CSOK
Babaváró támogatás
Ezek mind külön adminisztratív folyamatot igényelnek, dokumentumokkal, NAV-igazolásokkal, lakcímkártyákkal és gyermekvállalási nyilatkozatokkal.
Az adásvételi szerződés aláírása
A szerződés aláírása mindig ügyvéd jelenlétében történik. Az ügyvéd azonosítja a feleket, ellenőrzi az iratokat, és tájékoztat a jogkövetkezményekről.
Az aláírást követően az ügyvéd:
- elkészíti az ellenjegyzett példányokat,
- benyújtja azokat elektronikusan a földhivatalhoz,
- és intézi az illetékfizetési kötelezettség bejelentését a NAV felé.
Ettől a ponttól kezdve a földhivatalnál elindul a tulajdonjog-bejegyzési eljárás.
Földhivatali ügyintézés
A földhivatali bejegyzés a lakásvásárlás legfontosabb hivatalos lépése, mert ez teszi a vevőt jogilag is tulajdonossá.
A folyamat menete:
- Az ügyvéd benyújtja az adásvételi szerződést a földhivatalhoz.
- A földhivatal széljegyzi a tulajdonjog-bejegyzési kérelmet, ezzel rögzíti, hogy a vevő jogosult lesz a tulajdonra.
- A bejegyzés ideje általában 30 nap, de bonyolultabb ügyekben hosszabb is lehet.
- A földhivatal a döntésről határozatot küld mindkét félnek.
A széljegy fontos védelmet nyújt a vevőnek: amint az ügyvéd beadta a kérelmet, senki sem tudja „megelőzni” a tulajdonjog bejegyzésében.
Illetékfizetési kötelezettség
A lakásvásárlást követően a vevő vagyonszerzési illetéket köteles fizetni az államnak.
A NAV a földhivatali adatok alapján automatikusan megküldi az illetékfizetési határozatot.
Illetékmértékek (2025-ben is érvényes szabályok szerint):
- 4% az általános vagyonszerzési illeték a teljes vételár után.
- Ha valaki lakást cserél, akkor csak a két ingatlan értékkülönbözete után fizet illetéket.
- 35 év alatti első lakásvásárlók 50%-os kedvezményt kaphatnak, ha az ingatlan értéke nem haladja meg a 40 millió forintot.
- CSOK-kal vásárolt ingatlanok esetében teljes illetékmentesség jár.
Az illetéket a NAV által küldött határozat kézhezvételétől számított 15 napon belül kell befizetni.
Birtokbaadás
A szerződésben meghatározott időpontban sor kerül az ingatlan birtokbaadására.
Ez azt jelenti, hogy a vevő ténylegesen átveszi a lakást, és használatba veheti.
A birtokbaadáskor célszerű jegyzőkönyvet készíteni, amely tartalmazza:
- az ingatlan állapotát,
- a mérőóra-állásokat (víz, gáz, villany),
- a kulcsok átadását,
- valamint a felek aláírását.
Ez a jegyzőkönyv a későbbi viták megelőzését szolgálja, például ha a vevő utólag hibát talál.
Közművek átíratása
A birtokbaadást követően a vevőnek át kell íratnia a közműveket a nevére:
- villany: MVM Next
- gáz: MVM Főgáz / szolgáltató
- víz: helyi vízművek
- távhő / szemétszállítás: helyi szolgáltató
Ehhez szükség van:
- a birtokbaadási jegyzőkönyvre,
- a tulajdoni lapra vagy adásvételi szerződésre,
- és a személyes okmányokra.
A közműátírás hivatalos folyamata néhány nap alatt lezajlik, de minden szolgáltató saját nyomtatványokat használ.
Lakcímbejelentés
Az új tulajdonosnak lakcímbejelentési kötelezettsége is van, ha életvitelszerűen ott fog élni.
Ezt a helyi kormányablaknál kell intézni, az alábbi dokumentumokkal:
- személyazonosító igazolvány,
- lakcímkártya,
- tulajdoni lap vagy adásvételi szerződés.
A kormányablak kiállítja az új lakcímkártyát, és ezzel hivatalosan is az új lakás lesz a bejelentett lakóhely.
Egyéb hivatalos teendők és hasznos tudnivalók
Társasház esetén:
- A vevőnek be kell jelentkeznie a közös képviselőnél,
- be kell fizetnie az aktuális közös költséget,
- és tájékozódni kell a ház SZMSZ-éről (szervezeti és működési szabályzat).
Energetikai tanúsítvány:
Eladáskor az eladónak energetikai tanúsítványt kell átadnia. Ez egy hivatalos dokumentum, amely az ingatlan energiahatékonyságát mutatja (A+ – JJ kategória).
Nélküle az adásvétel nem teljes, és az ügyvéd sem nyújthatja be a földhivatalhoz.
Biztosítás:
A vevőnek célszerű lakásbiztosítást kötni a birtokbaadás napjától.
Ha hitellel vásárol, a bank ezt általában kötelezővé is teszi.
Jogbiztonság és gyakori hibák
A lakásvásárlás során a legfontosabb, hogy a vevő minden hivatalos lépést dokumentáltan végezzen el, és semmit se bízzon szóbeszédre.
A leggyakoribb hibák:
- ügyvéd nélküli előzetes szerződés aláírása,
- nem ellenőrzött tulajdoni lap,
- elmaradt tehermentesítés,
- illetékfizetési határidő elmulasztása.
Ezek súlyos jogi és anyagi következményekkel járhatnak, például ha a vevő nem szerzi meg időben a tulajdonjogot, vagy ha a NAV késedelmi pótlékot számol fel.
Tartsd észben!
A magyarországi lakásvásárlás hivatalos folyamata összetett, több intézményt és jogi aktust érint. Az ügyvéd szerepe kulcsfontosságú, hiszen ő biztosítja, hogy a szerződés megfeleljen a törvénynek, és hogy a földhivatali bejegyzés rendben megtörténjen. A vevőnek ugyanakkor tisztában kell lennie az illetékfizetési, közmű-átírási és lakcímbejelentési kötelezettségeivel is.
A folyamat végén, amikor a földhivatal bejegyzi a vevőt tulajdonosként, és a NAV-ügyek is rendeződnek, az ingatlanvásárlás jogilag lezártnak tekinthető. Ekkor a vevő már nemcsak ténylegesen, hanem jogilag is birtokolja az új otthonát – minden hivatalos teendőt teljesítve.
Fontos számunkra, hogy a rugalmas munkavégzés, a versenyképes ár és a magas minőség továbbra is a védjegyünk maradjon. Ennek érdekében örömmel válaszolunk minden olyan felmerülő kérdésre, amely segíti az árajánlat pontos elkészítését, illetve a közös munkát.
